Aug 22, 2014

Najčešće postavljana pitanja građevinskih investitora u Srbiji (1)

Do pre nekoliko godina, zakone vezane za izgradnju objekata praktično niko nije ni sprovodio, a čak i da jeste, u državi u kojoj uz zakon od pedesetak stranica neretko ide i obavezno tumačenje zakona na pet hiljada strana, mogućnost nesporazuma sa klijentom u jednoj tako apstraktnoj oblasti poput projektovanja je ogromna. Još kad se zna da su ti zakoni lako podložni promenama i da se nadležni organi obično postavljaju po političkoj a ne stručnoj osnovi, nimalo ne čudi što investitori često ne razumeju neke osnovne procedure.

U nastavku ćemo pokušati da odgovorimo na neka često postavljana pitanja investitora, na što jednostavniji način.


Pre svega, potrebno je reći ko je zapravo investitor? S obzirom da se ova reč u medijima uglavnom pominje u kontekstu ogromnih ulaganja, uvreženo verovanje je da je investitor neko ko raspolaže velikim sumama i bavi se kapitalnim projektima. Zakon definiše investitora kao lice za čije potrebe se gradi objekat i na čije ime glasi građevinska dozvola. Kokretno, investitor je svako ko unajmljuje projektanta i/ili izvođača građevinskih radova, bilo da gradi, legalizuje ili adaptira objekat. Investitora ne definiše imovinsko stanje, socijalni status niti obrazovanje, a nedoumice u saradnji sa projektantom mogu se javiti kod svih.

A koja su to najčešće postavljana pitanja građevinskih investitora?

Zašto mi je neophodan projekat?
Glavni projekat izgradnje je osnovni uslov za izdavanje građevinske dozvole. Glavni projekat garantuje da je objekat projektovan po važećim propisima i pravilima struke, ali i da odgovara uslovima i zahtevima investitora na najbolji mogući način, za šta projektant odgovara svojim potpisom i licencom. Pored toga što projekti iz "domaće radinosti" mogu ispasti nefunkcionalni i neestetski, odgovorni projektant garantuje i statičku sigurnost i bezbednost objekta, tako da je kompletiran glavni projekat jedini način da dobijete građevinsku dozvolu.

Šta sadrži glavni projekat?
Glavni projekat je skup više različitih elaborata, u skladu sa namenom objekta, koji obavezno sadrži detaljno razrađeno idejno arhitektonsko rešenje sa tekstualnim i grafičkim prilozima i građevinski projekat konstrukcije (tj. statički proračun). Od ostalih elaborata, glavni projekat najčešće obuhvata projekat elektroinstalacija i projekat vodovoda i kanalizacije, a u zavisnosti od potrebe i projekat mašinskih instalacija, elaborat energetske efikasnosti, elaborat protivpožarne sigurnosti, itd.

Ko se bavi izradom projekata?
Prema važećim propisima, izradom projektno-tehničke dokumentacije može da se bavi samo pravno lice koje je registrovano za obavljanje tih poslova, a to može biti privredno društvo ili preduzetnik. Samim projektovanjem bavi se lice koje ima odgovarajuće tehničko obrazovanje: arhitekta ili građevinski inženjer za arhitektonsko-građevinski deo projekta, inženjer elektrotehnike za projekat elektroinstalacija, itd., a manje komplikovane projekte obično rade tehničari, tj. lica sa završenom srednjom tehničkom školom odgovarajućeg usmerenja. Ipak, to ne znači da investitor ne može sam napraviti neku polaznu skicu, od koje će projektant razviti idejno rešenje. Međutim, projekat mora biti overen potpisom i pečatom odgovornog projektanta sa licencom za projektovanje koju izdaje inženjerska komora, pod uslovima propisanim zakonom, što može biti samo lice sa završenim fakultetom i relevantnim stručnim iskustvom.

Koliko košta izrada projekta i kako se određuje cena?
Cena izrade projekta zavisi prvenstveno od tipa objekta, što definiše sadržinu projekta. Primera radi, projekat za izgradnju vikendice obuhvataće samo idejno arhitektonsko rešenje, statički proračun i eventualno projekte elektroinstalacija i vodovoda i kanalizacije, dok će projekat za izgradnju stambeno-poslovnog objekta pored svega toga obuhvatati i elaborate energetske efikasnosti i protivpožarne sigurnosti, a verovatno i mašinske projekte lifta, centralnog grejanja i ventilacionog sistema. Različiti projektni biroi različito formiraju cene: neki naplaćuju po kvadratnom metru projektovanog prostora, a neki po vremenu provedenom u projektovanju. Cena takođe zavisi i od ekonomskog okruženja, tako da su projekti u proseku skuplji u većim gradovima nego u manjim sredinama. Minimalna cena projektovanja nije određena propisima (kao što to npr. radi advokatska komora), ali se sve ispod 4€/m² za glavni projekat izgradnje stambenog objekta smatra nerealno niskom cenom koja verovatno znači i sumnjiv kvalitet izrade. Naravno, to važi za manje sredine, dok bi u Beogradu ili Novom Sadu to trebalo pomnožiti (bar) sa dva.

Šta je obuhvaćeno tom cenom?
Prilikom plaćanja glavnog projekta, investitor dobija kompletan glavni projekat sa svim neophodnim elaboratima, odštampan u tri primerka. Arhitektonski biro obično vrši koordinaciju između drugih projektantskih kuća (koje izrađuju projekte instalacija i druge elaborate), kao i onih koje vrše tehničku kontrolu projektne dokumentacije. (Tehnička kontrola označava overu koju vrši ovlašćeni projektant koji nije radio na projektu, kojom se potvrđuje da je projekat urađen u skladu sa propisima i pravilima struke.) Cene svakog pojedinačnog elaborata uračunate su cenu glavnog projekta, tako da investitor sve plaća na jednom mestu. Sve takse i naknade prilikom pribavljanja dokumentacije potrebne za izradu projekta obračunavaju se posebno.


U nastavku: Neophodna dokumentacija za izradu projekata



Dopada Vam se ovaj tekst? Pratite perpetuuM Mobile i preko Facebooka.

2 comments:

  1. ....preporuka autoru: što više ovakvih tekstova uz naznaku i o tome koja je institucija relevantna da razreši neku nepravilnost ako do nje dođe. Primer ''smrdljivih'' zgrada u Bgd. tera na razmišljanje ko sve posle projektanta, iako on nema veze sa izborom materijala za gradnju, o d g o v a r a za ev. promašaje, i na koji način eventualni budući vlasnik objekta (kupac, npr.) može da se zaštiti....

    ReplyDelete
    Replies
    1. Biće reči o svemu tome. Nedoumica će možda ostati, ali pokušaćemo da ih razrešimo koliko se to može. ;)
      Inače, izbor materijala za gradnju ne može da prođe bez projektanta. Poslednju reč svakako ima investitor, ali materijali moraju biti definisani pre početka gradnje, jer se na osnovu njihovih specifičnih karakteristika definiše statika, energetska efikasnost, protivpožarna sigurnost, itd. U toku gradnje je moguće samo da se menja klasa ili proizvođač materijala, ali osnovni tip mora da se poštuje. To jest, ako se sve radi po propisima.

      Delete