Aug 27, 2014

Najčešće postavljana pitanja građevinskih investitora u Srbiji (2)

U prvom delu ovog serijala tekstova rekli smo neke osnovne stvari o tome ko je investitor, zašto je projekat potreban, ko ga izrađuje i koliko to (obično) košta. 

Ovog puta ćemo dati odgovor na samo jedno, ali vrlo kompleksno pitanje, koje se odnosi na dokumentaciju neophodnu za izradu projekta. Iako bi ove stvari trebalo da zna svaki projektant, investitori obično nisu dovoljno upućeni, tako da često umeju da se iznenade kada čuju koliko im je papirologije zaista potrebno u procesu izrade projektne dokumentacije.


Šta je od dokumentacije potrebno za izradu projekta?
Budući da je izrada projektno-tehničke dokumentacije za izgradnju objekta vrlo složen proces koji se odvija iz više jasno odvojenih faza, na ovo pitanje se mora dati i složen odgovor. U nastavku teksta biće objašnjeno koje dokumente investitor mora da pribavi da bi dobio neophodne dozvole za izradu projekta i započinjanje izgradnje, a o dokumentaciji tokom izgradnje i nakon izgradnje biće reči drugi put.

Informacija o lokaciji
Ovo je osnovni polazni dokument koji sadrži podatke o mogućnostima i ograničenjima gradnje na katastarskoj parceli. Zahtev za izdavanje Informacije o lokaciji podnosi se odeljenju lokalne samouprave nadležnom za urbanizam. Uz zahtev se podnosi sledeće:
  • Kopija plana parcele (pribavlja se u službi za katastar nepokretnosti);
  • Dokaz o uplati administrativne takse.
Rok za izdavanje Informacije o lokaciji je 8 (osam) dana.


Nakon dobijanja Informacije o lokaciji, investitor okvirno zna da li je moguće da izgradi objekat kakav želi na svojoj parceli, i tada je već vreme da kontaktira projektanta. U dogovoru sa investitorom, projektant u ovoj fazi izrađuje idejno rešenje, sve do trenutka kada se konačno definišu dimenzije, položaj, spratnost i drugi parametri objekta u svom finalnom obliku. Nema pravila koliko ova faza može da traje: to zavisi od (ne)odlučnosti investitora i umeća projektanta da odgovori na njegove zahteve. Iz ličnog iskustva, definisanje idejnog rešenja objekta može da traje od nekoliko dana ili nedelja do nekoliko meseci ili čak više od godinu dana.

U međuvremenu, dok traje izrada idejnog rešenja, investitor bi trebalo da kontaktira geometra kako bi dobio geodetski snimak parcele, na osnovu kojeg se izrađuje situacioni plan kao osnova podneska za dobijanje Lokacijske dozvole. Situacioni plan predstavlja grafički prikaz parcele u razmeri sa označenom konturom budućeg objekta na terenu. Iako su u tom trenutku već definisane i osnove etaža objekta sa rasporedom prostorija, možda čak i izgledi, za dobijanje Lokacijske dozvole bitne su samo dimenzije prizemlja objekta.


U slučaju da investitor vrši rekonstrukciju postojećeg objekta bez izmene gabarita ili želi da gradi pomoćni ili ekonomski objekat, on tada predaje nadležnom organu zahtev za izdavanje Odobrenja za izvođenje radova. Dokumentacija koja se podnosi za ovo odobrenje ista je kao i za Lokacijsku dozvolu, jedino se zahtev razlikuje. Odobrenje za izvođenje radova izdaje se u roku od 8 (osam) dana i na osnovu njega investitor ulazi u proces izgradnje objekta.

U svakom drugom slučaju, investitor prelazi na sledeći korak, a to je dobijanje Lokacijske dozvole.


Lokacijska dozvola
Sadrži sve uslove i podatke potrebne za izradu projekta. U prilogu Lokacijske dozvole nalaze se pravila i uslovi za izradu svih posebnih delova projektno-tehničke dokumentacije, kao i ograničenja u vidu stepena zauzetosti i indeksa izgrađenosti parcele, spratnosti objekta, visine slemena itd. Zahtev za izdavanje Lokacijske dozvole podnosi se odeljenju lokalne samouprave nadležnom za urbanizam. Uz zahtev se podnose sledeća dokumenta:

  • Situacioni plan sa ucrtanom konturom planiranog objekta (izrađuje projektant);
  • Kopija plana parcele (pribavlja se u službi za katastar nepokretnosti);
  • Kopija plana vodova (takođe);
  • Prepis lista nepokretnosti (takođe);
  • Dokaz o uplati administrativne takse.
Po prijemu zahteva, odeljenje za urbanizam po službenoj dužnosti pribavlja sledeće dokumente koji su neophodni projektantima za izradu glavnog projekta izgradnje, a koji će se naći u prilogu Lokacijske dozvole:
  • Pravila građenja (nekadašnji Urbanistički uslovi, od nadležnog zavoda za urbanizam);
  • Uslovi za priključenje na vodovodnu mrežu (od nadležnog javnog preduzeća za vodovod);
  • Uslovi za priključenje na kanalizacionu mrežu (od nadležnog javnog preduzeća za kanalizaciju);
  • Uslovi za priključenje na mrežu električne energije (od nadležne poslovnice EPS);
  • Uslovi za priključenje na telekomunikacionu mrežu (od nadležne poslovnice Telekoma);
  • Ostali posebni uslovi, po potrebi.
Zakonski rok za izdavanje Lokacijske dozvole je 30 (trideset) dana, mada se dešava da traje i nešto duže, naročito ako je potrebno pribaviti neke nestandardne uslove. Ipak, izdavanje Lokacijske dozvole retko kada traje duže od dva meseca. Sve troškove pribavljanja uslova i saglasnosti izvršenog po službenoj dužnosti snosi investitor.


Po dobijenoj Lokacijskoj dozvoli, može se pristupiti izradi glavnog projekta izgradnje. Kao što je već bilo reči, glavni projekat nije jedinstven elaborat, već skupina više različitih elaborata. Glavni projekat obavezno sadrži sledeće delove:
  • Glavni arhitektonsko-građevinski projekat, koji sadrži sledeće delove:
    • Razrađeno arhitektonsko rešenje (izrađuje arhitekta ili građevinski inženjer);
    • Projekat građevinske konstrukcije (tj. statički proračun, izrađuje građevinski inženjer ili arhitekta);
    • Projekat vodovoda i kanalizacije (izrađuje arhitekta ili građevinski inženjer);
  • Glavni projekat elektroinstalacija (izrađuje inženjer elektrotehnike);
  • Elaborat energetske efikasnosti (za stambene objekte preko 50m² i/ili poslovni prostor preko 25m²; izrađuje projektant energetske efikasnosti).
U zavisnosti od namene objekta ili posebnih zahteva investitora, projektna dokumentacija može da sadrži i neke od sledećih delova:
  • Elaborat protivpožarne bezbednosti (za stambene objekte sa više od 10 stambenih jedinica i/ili poslovni prostor preko 50m²; izrađuje projektant zaštite od požara);
  • Glavni projekat mašinskih instalacija, koji izrađuje mašinski inženjer, a može biti:
    • Projekat termomašinskih instalacija (za centralno grejanje);
    • Projekat ventilacionih sistema;
    • Projekat mašinskih instalacija lifta;
  • Glavni projekat rušenja objekata (ako na parceli postoji objekat koji je potrebno ukloniti pre izgradnje novog; izrađuje arhitekta ili građevinski inženjer);
  • Projekat hortikulturnog uređenja slobodnih površina (izrađuje pejzažni arhitekta);
  • itd.
Svaki od pomenutih delova projekta izrađuje se prema odgovarajućim uslovima iz priloga Lokacijske dozvole. Po završetku projektovanja, svaki deo projekta zasebno podleže tehničkoj kontroli. Tehnička kontrola je procedura koja podrazumeva pregled projekta od strane projektne organizacije koja nije učestvovala u projektovanju, čiji cilj je da se objektivno ustanovi da li je projekat urađen po propisima, standardima i pravilima struke.

Kao što je već ranije rečeno, izradom svih delova projektne dokumentacije koordinira glavni projektant (obično je to arhitekta), a projektanti posebnih delova sami organizuju tehničku kontrolu u svojim oblastima projektovanja. Investitor najčešće preuzima (i plaća) sve delove projektne dokumentacije zajedno.

Nakon završene izrade glavnog projekta izgradnje, investitor podnosi zahtev za dobijanje Građevinske dozvole.


Građevinska dozvola
Građevinskom dozvolom nadležni organ konstatuje da je dozvoljena izgradnja objekta. Građevinska dozvola sadrži sve podatke o parceli (broj, adresu, itd.), objektu (dimenzije, spratnost, površine, itd.), kao i investitoru. Zahtev za izdavanje Građevinske dozvole podnosi se odeljenju lokalne samouprave nadležnom za urbanizam.

Pre samog podnošenja zahteva za izdavanje Građevinske dozvole, investitor mora odneti primerak glavnog projekta u nadležno javno preduzeće koje vrši upravljanje građevinskim zemljištem, gde će mu se na osnovu tipa i površine objekta odrediti visina naknada za uređenje građevinskog zemljišta, koja se mora izmiriti pre izdavanja Građevinske dozvole. Primerak projekta se vraća investitoru.

Uz zahtev za izdavanje Građevinske dozvole podnose se sledeća dokumenta:

  • Glavni projekat izgradnje objekta, sa svim svojim delovima, u tri primerka;
  • Tehničke kontrole svih delova projektne dokumentacije, u dva primerka;
  • Lokacijska dozvola sa svim prilozima, u jednom primerku;
  • Dokaz o izmirenju naknade za uređenje građevinskog zemljišta;
  • Dokaz o uplati administrativne takse.
Zakonski rok za izdavanje Građevinske dozvole je 8 (osam) dana, uprkos dezinformaciji o roku od 280 dana koji pojedini (potpuno neuki) politikanti već godinama plasiraju u javnost. Za razliku od Lokacijske dozvole kod čijeg izdavanja se može dogoditi probijanje roka, kod izdavanja Građevinske dozvole ovaj rok se po pravilu poštuje.


Nakon izdavanja Građevinske dozvole može se pristupiti izgradnji objekta.


Koji je rok važenja dokumenata neophodnih za izradu projekta i izgradnju?
Zavisi od dokumenta. Sva dokumenta koja izdaje služba za katastar nepokretnosti zastarevaju nakon 6 meseci, pa je potrebno izvaditi nova.
Lokacijska dozvola ima rok važenja od 2 godine, u kom investitor mora podneti zahtev za izdavanje Građevinske dozvole. U slučaju da se ovaj rok probije, ponovo se podnosi zahtev za izdavanje Lokacijske dozvole.
Građevinska dozvola takođe ima rok važenja od 2 godine, u kom investitor mora da započne radove na izgradnji objekta. U slučaju probijanja ovog roka, ne može se podneti samo zahtev za izdavanje nove Građevinske dozvole, već se prvo podnosi novi zahtev za izdavanje Lokacijske dozvole, na osnovu koje se traži izdavanje nove Građevinske dozvole.





U sledećem nastavku: Proces izgradnje objekata

Dopada Vam se ovaj tekst? Pratite perpetuuM Mobile i preko Facebooka.


Preporučena literatura za više informacija:

  • Ćirović, G., Nikolić-Topalović, M.: Građevinsko-urbanističke procedure - priručnik, Visoka građevinsko-geodetska škola u Beogradu, Beograd, 2011
  • Zakon o planiranju i izgradnji (Službeni glasnik RS, br. 72/09, 81/09-ispravka, 64/10-odluka US, 24/11, 121/12, 42/13-odluka US, 50/13-odluka US i 98/13-odluka US);
  • Pravilnik o sadržini i načinu pripreme tehničke dokumentacije za objekte visokogradnje (Službeni glasnik RS, br. 15/08);
  • Pravilnik o sadržini informacije o lokaciji i o sadržini lokacijske dozvole (Službeni glasnik RS, br. 3/10)

1 comment: