Sep 10, 2014

Najčešće postavljana pitanja građevinskih investitora u Srbiji (4)


Nakon što smo u prethodnim tekstovima na ovu temu dali odgovore na često postavljana pitanja investitora u vezi toga ko i kako izrađuje projekte, koja dokumentacija je potrebna za izradu projekta i šta se dešava prilikom realizacije projekta, ostalo je da odgovorimo i na neka od pitanja na danas vrlo aktuelnu temu legalizacije bespravno izgrađenih objekata. Budući da se teme legalizacije i uknjižbe objekta donekle preklapaju, ovog puta ćemo razjasniti i neke česte nedoumice u vezi uknjižbe i dokumenata koje izdaje služba za katastar nepokretnosti.


Šta znači da je objekat "bespravno izgrađen"?
"Bespravno" ili "nelegalno" izgrađen objekat znači da je objekat izgrađen bez građevinske dozvole ili sa značajnim odstupanjem od građevinske dozvole i da kao takav ne ispunjava uslove za izdavanje upotrebne dozvole.

Šta je legalizacija objekta i kako se izvodi?
Legalizacija predstavlja proces naknadnog izdavanja građevinske i/ili upotrebne dozvole za bespravno izgrađene objekte. Za legalizaciju je potrebno izraditi geodetski snimak objekta (izrađuje geometar), na osnovu kojeg arhitekta izrađuje projekat izvedenog objekta, kojim se prikazuje izvedeno stanje na terenu. Projektom izvedenog objekta definišu se dimenzije objekta na terenu, materijali od kojih je izgrađen i postojanje instalacija u objektu, a ocenjuju se kvalitet izvedenih radova i ispunjenost uslova objekta za dobijanje građevinske i upotrebne dozvole.

Može li se sada izvršiti legalizacija objekta koji tek treba da izgradim?
Ovo je vrlo zanimljivo pitanje koje se često čuje od investitora, a odgovor je vrlo kratak i jasan: Ne. Osnovni uslov koji objekat mora da ispunjava da bi bio legalizovan je da bude završen u potpunosti ili u dovoljnoj meri da zadovoljava osnovne kriterijume funkcionalnosti. Nedovršeni objekti, a kamoli objekti koji još uvek nisu ni započeti, ne mogu ući u proces legalizacije, a podaci o objektu u projektu izvedenog stanja moraju biti potkrepljeni fotografijama sa terena. Objekat ili deo objekta koji ne postoji na terenu ne može ni biti legalizovan, niti se može uknjižiti u katastru nepokretnosti.

Šta znači da objekat "nije uknjižen"?
Konkretno, kada se objekat gradi bez prijave radova (što uglavnom znači da nema ni građevinsku dozvolu), nadležne službe obično nemaju uvid u izmenu stanja na terenu, pa za njih taj objekat formalno ne postoji i ne nalazi se ucrtan u katastarskom planu niti upisan u list nepokretnosti. Objekat izgrađen na ovaj način moguće je naknadno ucrtati, uz odgovarajuću naknadu.

"Uknjižen objekat" i "ucrtan objekat" je jedno te isto?
Da. Kad se kaže "uknjižen objekat" misli se na objekat koji je upisan u list nepokretnosti (tj. katastarsku knjigu, kako se to nekada zvalo), a kad se kaže "ucrtan objekat" podrazumeva se objekat koji je ucrtan u katastarski plan. Budući da su ova dva registra direktno povezana, praktično je svejedno koji od ova dva termina se koristi.

"Uknjižen objekat" je isto što i "legalizovan objekat"?
Ne. Iako je upotrebna dozvola osnovni preduslov za upis objekta u list nepokretnosti u redovnom procesu, objekti izgrađeni bez građevinske i/ili upotrebne dozvole takođe se mogu uknjižiti, sa napomenom (tj. zabeležbom) da nemaju jednu ili obe dozvole. Upis objekta u list nepokretnosti ne oslobađa vlasnika (ili korisnika) od obaveze da izvrši legalizaciju bespravno podignutih objekata.
Iako nije neobično što prosečan investitor ne zna razliku između uknjiženog i legalizovanog objekta, zapanjujuće je koliko službenika lokalnih samouprava direktno zaduženih za urbanističke poslove smatra da je to jedno te isto.



Ko je vlasnik, a ko je korisnik nepokretnosti?
Naš zakonski okvir poznaje dva oblika svojine nad zemljištem (katastarskim parcelama). Prvi oblik je privatna svojina, kada je parcela u katastru registrovana na ime fizičkog ili pravnog lica, koje je u tom slučaju vlasnik i u potpunosti raspolaže svim pravima nad zemljištem.
Drugi oblik je javna svojina, kada se kao vlasnik zemljišta vodi država, pokrajina ili jedinica lokalne samouprave. Zemljištem u javnoj svojini može raspolagati i fizičko ili pravno lice, pod uslovima propisanim zakonom, ukoliko sa nadležnim organom sklopi ugovor o korišćenju parcele. Ovi ugovori sklapaju se na duži vremenski period (obično na 99 godina), tokom kojeg se to lice upisuje u katastar kao korisnik parcele. Korisnik plaća nešto manji porez u odnosu na vlasnika, ali ima i manja prava, jer parcelu ne sme da cepa ili spaja sa drugim parcelama, a po novim propisima ni da prodaje.
Međutim, korisničko pravo može biti predmet nasledstva, a postoji i posebna procedura pod nazivom Konverzija prava korišćenja u pravo svojine, pomoću koje korisnik uz određenu naknadu postaje vlasnik zemljišta na kom ima pravo korišćenja.
Samo vlasnik ili korisnik katastarske parcele imaju pravo da na njoj izvode radove. Investitor u svakom slučaju ima pravo svojine nad objektima izgrađenim na parceli, nebitno da li je vlasnik ili korisnik parcele.

Kad se kaže "kopija plana", da li se misli na fotokopiju situacionog plana?
Ne. Iako situacioni plan i kopija plana u principu prikazuju iste podatke (položaj, oblik i dimenzije parcele sa objektima), kopija plana je dokument koji izdaje Služba za katastar, dok je situacioni plan crtež koji izrađuje geometar. Pritom je situacioni plan detaljniji, utoliko što prikazuje stvarno stanje na terenu (a ne samo uknjižene objekte), kao i visinske kote.

Koja je razlika između Prepisa lista nepokretnosti i Izvoda iz lista nepokretnosti?
Jedna nekretnina može da se sastoji iz više celina. Npr. jedna parcela može da bude sastavljena od više pod-parcela, kao što se jedna višeporodična stambena zgrada sastoji iz više stambenih jedinica. List nepokretnosti sadrži podatke o adresi, broju, površini i nameni parcele, objektima na njoj i svakom pojedinačnom delu objekata (površina, namena, podaci o vlasniku, itd.).
Dok Prepis lista nepokretnosti sadrži sve podatke o svim pojedinačnim delovima nepokretnosti, Izvod iz lista nepokretnosti može se uzeti za samo jedan deo, npr. jedan objekat ili jedan stan. Iako je praktično svejedno da li će investitor svoja prava na nepokretnosti dokazivati Prepisom ili Izvodom iz lista nepokretnosti (recimo prilikom dizanja hipotekarnog kredita), Izvod je u tom slučaju praktičnije rešenje, jer u njemu nema podataka o drugim delovima nepokretnosti koji mogu zbuniti službenika.
Naknada za pribavljanje Prepisa i Izvoda iz lista nepokretnosti je jednaka. Na zahtevima koji se upućuju službi za katastar nepokretnosti ne možete da birate između Prepisa i Izvoda, već službenik automatski zna koji dokument treba da izda na osnovu zahteva (ako se odnosi na parcelu ili ceo objekat => Prepis, ako se odnosi na posebni deo nekretnine => Izvod).

Koja je razlika između Lista nepokretnosti i Vlasničkog lista?
Često se dešava da investitori pobrkaju ova dva dokumenta. Dok List nepokretnosti, kao što je već rečeno, sadrži podatke o nepokretnosti, Vlasnički list se izdaje na ime i prezime, odnosno JMBG, i sadrži samo najosnovnije podatke o svim nepokretnostima koje su registrovane na ime investitora: broj parcele i/ili adrese objekata sa njihovim površinama.
Vlasnički list nema nikakvu primenu u projektovanju, već služi za dokazivanje imovinskog stanja investitora prilikom konkurisanja za kredite, subvencije ili materijalni dodatak.



Dopada Vam se ovaj tekst? Pratite perpetuuM Mobile i preko Facebooka.

2 comments:

  1. Odlicno pojasnjeni pojmovi, mada je trziste za nekretnine Srbija(http://srbija-nekretnine.org/) takvo da pre bilo kakve kupovine ili ulaska u projekat izgradnje, treba dobro proveriti celokupnu pravnu pozadinu objekata.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Svakako, slažem se. Korišćenje usluga stručnog konsultanta je uvek dobra ideja, mada kod nas ta praksa tek treba da zaživi. Na sreću, mnoge projektantske kuće umeju da izađu u susret klijentima i daju besplatne stručne savete, samo treba pitati...

      Delete