Nov 13, 2014

Legalizacija objekata: cene (procedura 2014)


Tražite informacije o proceduri ozakonjenja objekata 2015/2016: Pogledajte ovde!


Nakon što je rečeno šta je od dokumentacije potrebno za legalizaciju bespravno podignutog objekta, trebalo bi odgovoriti na verovatno najčešće pitanje koje podnosioci zahteva postavljaju u vezi legalizacije: Koliko košta legalizacija? Odgovor na to pitanje u suštini nije jednostavan, ali se ukratko može svesti na sledeće: Zavisi od lokacije od objekta. Dakle, da vidimo šta se sve plaća prilikom legalizacije bespravno podignutih objekata, i koliko.

Pre ulaska u proceduru legalizacije, objekat je potrebno uknjižiti ukoliko to već nije učinjeno. Da li je Vaš objekat uknjižen možete proveriti na sajtu katastra nepokretnosti, na sledećem linku, tako što ćete izabrati odgovarajuću katastarsku opštinu i upisati broj katastarske parcele. Ukoliko podataka o objektu nema, objekat nije uknjižen, a ukoliko stoji napomena "objekat izgrađen bez odobrenja za izgradnju" objekat je uknjižen ali nije legalizovan.

Uknjižba se vrši u službi za katastar nepokretnosti, na osnovu geodetskog snimka koji izrađuje ovlašćena geodetska organizacija, a overava licencirani geometski inženjer. Troškovi izrade geodetskog snimka kreću se uglavnom od 10.000 do 12.000 dinara, nebitno od lokacije, a ucrtavanje objekta u katastar nepokretnosti sa upisom prava svojine iznosi 10.500 dinara za stambene i stambeno-poslovne objekte, odnosno 5.000 dinara za dogradnju do 30 m² i pomoćne objekte do 50 m². Ove naknade su fiksne na republičkom nivou, a uz svaki zahtev službi za katastar nepokretnosti treba dodati i republičku administrativnu taksu od 280 dinara.


Što se tiče dokumentacije koju je potrebno priložiti uz zahtev za legalizaciju objekta, stanje stoji ovako. Kopija plana i prepis lista nepokretnosti pribavljaju se od službe za katastar nepokretnosti, a za njihovo izdavanje potrebno je izdvojiti minimum 700 dinara za kopiju plana i minimum 850 dinara za list nepokretnosti. Minimalne cene odnose se na kopiju plana sa prikazanom jednom parcelom i list nepokretnosti do pet strana, što je u najvećem broju slučajeva dovoljno za prikazivanje podataka o objektu. Za svaku sledeću (susednu) parcelu na kopiji plana dodaje se još 300 dinara, a za svaku sledeću stranu lista nepokretnosti dodaje se 65 dinara. Uz sve to obavezno ide i republička administrativna taksa od 280 dinara.

Budući da se isti geodetski snimak objekta prilaže i za uknjižbu i za legalizaciju objekta, nije ga potrebno raditi dva puta. Geodetske organizacije po pravilu izdaju dokumenta u tri primerka, tako da će originala dokumenta biti dovoljno, ali im treba naglasiti da Vam dostave snimak i u digitalnoj formi (u AutoCAD formatu), jer će taj fajl biti neophodan projektantu za izradu projekta izvedenog objekta.

Stručno mišljenje javnog urbanističkog preduzeća o mogućnosti i ograničenjima legalizacije objekta na predmetnoj parceli u procesu legalizacije zamenjuje dokument o pravilima i uslovima gradnje u redovnom postupku izgradnje, a pribavlja ga po službenoj dužnosti služba za urbanističke poslove lokalne samouprave, u ime podnosioca zahteva za legalizaciju. Za ovaj dokument treba izdvojiti 4.500 dinara.

Potvrde nadležnih javnih komunalnih preduzeća o legalnom priključenju na distributivnu mrežu potrebno je pribavljati samo u slučaju kada je objekat priključen na mrežu: ukoliko u objektu ne postoje instalacije određenog tipa, nije potrebno ni vaditi ove potvrde. Generalno se cena ovih potvrda kreće oko 5.000 dinara, za svaku potvrdu posebno. Ipak, u nekim opštinama je dovoljno umesto ovih potvrda podneti kopije računa za komunalije na ime podnosica zahteva i na adresu predmetnog objekta.


Projekat izvedenog objekta izrađuje ovlašćena projektna organizacija i potpisom i pečatom overava licencirani projektant. Cene projekta izvedenog objekta generalno se računa kao 50% cene glavnog projekta za objekat istih karakteristika, a cena glavnog projekta može drastično da varira u zavisnosti od sredine, pa čak i od biroa do biroa. Dok se cene u većim sredinama (Beograd, Novi Sad) kreću od 7 do 15 €/m², u manjim sredinama moguće je naći biroe koji izrađuju ove projekte po ceni od 2 do 3 €/m², pa čak i za manje od 1 €/m². Takođe, bitnu razliku pravi i da li projektni biro određuje minimalnu obračunsku kvadraturu (obično 100 m²) ili se cena obračunava po realnoj površini objekta, ma koliko mala bila. U cenu projekta može, ali ne mora biti uračunata i tehnička kontrola projekta (oko 10% od cene projekta), ali isto tako u pojedinim opštinama ne insistira se na tehnički kontroli.

Ipak, najveću stavku u procesu legalizacije objekata predstavlja naknada za uređivanje građevinskog zemljišta, koju određuje nadležno javno preduzeće. Visina ove naknade određuje se odlukom na nivou opštine i zavisi od namene objekta i lokacije parcele. Razlike u jediničnoj ceni između pojedinačnih lokalnih samouprava, pa čak i između zona u istom naselju, mogu biti i više nego drastične. Tako recimo naknada za stambeni objekat u VII zoni u Beogradu iznosi oko 700 din/m², dok je za istu vrstu objekta u I zoni potrebno izdvojiti čak i do 35.000 din/m². U manjim sredinama naknade se kreću obično u rasponu od oko 500 din/m² do oko 5.000 din/m². Ovde treba naglasiti da svaka lokalna samouprava ima svoje mehanizme popusta za određene slučajeve, i to ponegde čak i do 90%, u zavisnosti od raznih faktora.

Naknade za poslovne objekte obično su duplo veće, a za pomoćne objekte računaju se kao 0,5-2% od procenjene vrednosti objekta, u zavisnosti od lokacije i zone.


Kada se uzmu u obzir svi fiksni troškovi legalizacije (takse i naknade), dolazi se do minimalnog fiksnog iznosa od oko 16.500 dinara za pribavljanje dokumentacije za objekat koji je već uknjižen, odnosno oko 27.000 dinara za neuknjižen objekat. Varijabilni troškovi zavise u najvećoj meri od lokacije objekta, a kreću se u rasponu od oko 700 din/m² (projekat+naknada za uređivanje građevinskog zemljišta) do čak 37.000 din/m² (bez popusta).

Kad se na sve to dodaju i troškovi izdavanja građevinske i upotrebne dozvole (minimalno oko 1.500 dinara, zavisi od lokalne samouprave) i troškovi potvrda javnih komunalnih preduzeća, dolazi se do ukupne cifre od oko 120.000 dinara (bez popusta) za stambeni objekat površine 100 m² u poslednjoj zoni neke opštine u unutrašnjosti, odnosno čak basnoslovnih 3.750.000 dinara za isti takav objekat u prvoj zoni u Beogradu (takođe bez popusta), što je čak i sa popustom od 90% ogromna cifra. Naravno, cene su mnogo veće za poslovne objekte.


Iz svega navedenog više je nego očigledno da priča o legalizaciji za 100 €, koju su godinama forsirali pojedini ministri, nikako ne pije vodu. Da li se legalizacija isplati ili ne, na investitorima je da odluče sami. Ukoliko nameravaju da trguju predmetnim objektom ili da ga koriste u poslovne svrhe, svakako su u obavezi da je izvrše. Za utehu pojedinima ostaje da su navedene cene, ma koliko delovale ogromno, ipak manje od finalnih cena projektovanja, taksi i naknada u redovnoj proceduri izgradnje objekta, pre svega zbog raznih popusta.

A ko ima pravo na popust? To je ostavljeno na slobodnu procenu lokalnoj samoupravi. Čak i u redovnoj proceduri izgradnje objekta postoje popusti prilikom plaćanja naknade za korišćenje građevinskog zemljišta odjednom ili gotovinski, a investitori koji na istoj parceli već imaju legalan objekat, kao i oni koji su ovom izgradnjom rešavali svoje primarno stambeno pitanje, imaće pravo na određene olakšice.

Ono što ipak ostaje kao generalni zaključak jeste da smo kao društvo, uz ovakve takse i ovako slabo definisane kaznene odredbe zakona, još uvek jako daleko od rešavanja problema nelegalne gradnje. A kada ćemo biti bliže, još uvek se ne nazire.




Tražite informacije o proceduri ozakonjenja objekata 2015/2016: Pogledajte ovde!


Dopada Vam se ovaj tekst? Pratite perpetuuM Mobile i preko Facebooka.

No comments:

Post a Comment