Jan 28, 2016

Ozakonjenje objekata (legalizacija 2015-2016)


Prema zvaničnim podacima, u Srbiji ima oko milion i po bespravno podignutih objekata, bilo da su to zgrade građene po arhitektonskom projektu ali bez odobrenja relevantnih institucija (građevinska i/ili upotrebna dozvole) ili stihijska, "divlja" gradnja, bez ijednog zvaničnog papira. Pitanjem legalizacije nelegalnih objekata nadležna ministarstva su se više puta bavila zakonskim aktima, koji su svi redom propadali, uglavnom zbog manjkavosti procedure koja nije propisivala jasne kaznene mere. Zakonom o ozakonjenju objekata, koji je objavljen krajem prošle godine ali stupa u punu primenu od 29. januara 2016. godine (kada ističe rok za završetak procesa legalizacije započetih po starim zakonima), izgleda da smo konačno malo bliže rešenju ovog problema.

Dakle, kako izvršiti legalizaciju po novom zakonu?


Koji objekat može biti predmet legalizacije?

Mogu biti legalizovani svi objekti koji su u potpunosti završeni u građevinskom smislu, osim onih koji su građeni na nepovoljnom tlu, na zemljištu javne namene, u području zaštite prirodnog dobra (osim vikendica), i slično. Izuzetak od pravila završenosti su zgrade, koje mogu biti legalizovane čak i ako su završeni samo grubi građevinski radovi, što se s jedne strane kosi sa odredbama Zakona o planiranju i izgradnji, dok je sa druge izuzetno povoljno za vlasnike ovakvih objekata koji će tako biti u prilici da pribave upotrebnu dozvolu za faktički nedovršen objekat.


Kako ući u proceduru legalizacije?

Svi vlasnici bespravno podignutih objekata koji su do sada podneli zahtev za legalizaciju a postupak im nije završen do 29. januara 2016. godine, automatski stupaju u proceduru po novom zakonu i podnose dokumentaciju u skladu s tim, o čemu bi trebalo da ih obavesti nadležni organ lokalne samouprave. Oni koji još uvek nisu podneli zahtev, mogu da ga podnesu sami ako imaju upisano pravo svojine nad objektima.

Za one koji do sada nisu upisali pravo svojine i sproveli upis objekata u katastar nepokretnosti, lokalna samouprava će organizovati terenske komisije, koje će na osnovu satelitskih snimaka napraviti registar nelegalnih objekata i izdavati rešenja za rušenje za sve objekte za koje do sada nije započet nikakav postupak, kada vlasniku ostaje rok od 30 dana da započne proceduru ozakonjenja objekta ili postupi po rešenju za rušenje.



Šta je od dokumenata potrebno za legalizaciju?

Za objekte koji su upisani u katastar nepokretnosti, vlasnik podnosi:
  • Kopiju plana i Izvod iz lista nepokretnosti (oba dokumenta se pribavljaju u Službi za katastar nepokretnosti);
  • Elaborat geodetskih radova odnosno Geodetski snimak (u zavisnosti da li je objekat upisan u katastar nepokretnosti ili ne; izrađuje ovlašćeni geodetski biro);
  • Izveštaj o zatečenom stanju objekta (izrađuje ovlašćena projektantska kuća).
Ovde treba naglasiti da projekti i elaborati koji se pribavljaju od geodetskih i projektantskih firmi nisu besplatni niti koštaju "ukupno 9.000 dinara" što je implicirano izjavama nadležnih iz Ministarstva građevinarstva. Naprotiv, iako njihova cena često varira od biroa do biroa, sa sigurnošću se može reći da će koštati više od onoga što Ministarstvo najavljuje. Koliko više, to uglavnom zavisi od mikroekonomskih faktora. (Cena projekta u redovnoj proceduri svakako je mnogo veća u velikim gradovima nego u provinciji.)

Izveštaj o zatečenom stanju sadrži sve relevantne podatke o objektu (tekstualne, numeričke i grafičke), a sastavlja ga i overava odgovorni projektant za odgovarajuću vrstu objekta, u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji i Odlukom o vrstama licenci Inženjerske komore Srbije. Uz ovaj Izveštaj prilažu se navedena dokumenta pribavljena od Katastra nepokretnosti, kao i Geodetski snimak (ukoliko je objekat prethodno po nekoj drugoj proceduri upisan u katastar nepokretnosti) ili Elaborat geodetskih radova (ukoliko objekat nije upisan u katastar), koje izrađuje ovlašćeni geodetski biro. Nakon sprovedene procedure, nadležni organ lokalne samouprave izdaje Rešenje o ozakonjenju objekta (koje faktički menja Upotrebnu dozvolu) za objekte koji mogu da budu ozakonjeni, ili odbija zahtev za legalizaciju i izdaje nalog za rušenje objekta.


Koliko košta legalizacija?

U zavisnosti od površine i namene objekta, taksa za ozakonjenje iznosi od 5.000 (za stambene zgrade površine do 100m² i pomoćne objekte) do 3.000.000 dinara (za komercijalne i stambeno-poslovne objekte sa više stambenih jedinica, ukupne površine preko 1.500m²). Taksa se naplaćuje po objektu, dakle ukoliko su predmet ozakonjenja dva stambena objekta ukupne kvadrature manje od 100m² plaća se dva puta po 5.000 dinara, i tako dalje.

Ovo nije krajnji iznos ozakonjenja objekata (nasuprot navodima iz Ministarstva građevinarstva), a u ukupnu cenu legalizacije treba još dodati i takse za izdavanje Kopije plana i Izvoda iz lista nepokretnosti (prema cenovniku Republičkog geodetskog zavoda) i cene izrade Elaborata geodetskih radova ili Geodetskog snimka (formira ih geodetski biro), Izveštaja o zatečenom stanju objekata i drugih izjava odgovornih projektanata (formira ih projektantski biro), kao i Mišljenje o usklađenosti objekta sa važećim planskim dokumentom, koje izrađuje nadležno urbanističko preduzeće a pribavlja ga nadležni organ lokalne samouprave po službenoj dužnosti.

Objekti upisani u katastar nepokretnosti po osnovu Zakona o ozakonjenju objekata oslobađaju se taksi za upis prava svojine Republičkog geodetskog zavoda.



Šta posle?

Nakon uspešno okončane procedure, nadležni organ lokalne samouprave izdaje Rešenje o ozakonjenju objekta, čime objekat i zvanično postaje legalizovan. Posle toga se objektom može trgovati, može postati predmet nasledstva, može se vršiti deoba na pojedinačne stambene i/ili poslovne jedinice i slično. 

Jedina razlika između legalizovanog i objekta izgrađenog po legalnoj proceduri ostaje zabeležba u katastru nepokretnosti, kojom se napominje da je objekat upisan u katastar na osnovu Zakona o ozakonjenju objekata. Ovo ne umanjuje upotrebnu i prometnu vrednost objekta, ali oslobađa državu od odgovornosti u slučaju eventualnog spontanog rušenja objekta usled neadekvatno izvedenih građevinskih radova. Da li je moguće ovakav objekat osigurati kod ovlašćene osiguravajuće kuće ili na njega podići hipotekarni kredit, za sada nije definisano propisima.


Dopada Vam se ovaj tekst? Pratite perpetuuM Mobile i preko Facebooka.

No comments:

Post a Comment